La taxe pour l’enlèvement des déchets ménagers ou TEOM est une taxe qui fait partie des frais recouvrables auprès du locataire.
Nous allons expliquer dans cet article ce qu’est TEOM, qui paie pour cela et comment vous pouvez le facturer au locataire.
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Plan de l'article
Méthode de calcul du TEOM
La taxe sur l’enlèvement des déchets ménagers est un outil de financement mis à la disposition des municipalités pour assurer l’enlèvement des déchets ménagers (d’autres dispositifs sont possibles, voir la page du service public pour plus d’informations).
Tous les bâtiments soumis à l’impôt foncier sont également soumis au TEOM dans les communes qui ont choisi cette méthode de financement. Il n’est donc pas calculé en fonction de la consommation réelle de déchets, il est particulièrement compliqué d’en être exempté même si vous n’occupez plus la propriété (il est nécessaire que la vacance soit indépendante du contrôle du contribuable).
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TEOM est payé en même temps que l’impôt foncier , son calcul est basé sur la valeur cadastrale.
Pour identifier le montant exact, reportez-vous au tableau de la deuxième page de votre avis, nous vous donnons un exemple ci-dessous :
Exemple basé sur l’avis d’impôt foncier précédent, vous paierez donc 170€ par an de TEOM que vous pourrez récupérer auprès du locataire dans les conditions décrites ci-dessous.
Une taxe récupérée comme les autres charges et non séparément
La taxe sur les ordures ménagères fait partie des frais recouvrables auprès du locataire. En fonction de votre mode de récupération de charge, TEOM doit être intégré d’une manière différente.
Récupération via une provision pour les charges
La provision pour les frais est la plus courante pour la location vide. Il s’agit d’une facturation mensuelle en plus du loyer, avec un ajustement sur l’année suivante en fonction des dépenses réelles.
Contrairement à la pratique de nombreux donateurs (et même de certains organismes), la TEOM est donc recouvrable en même temps que d’autres frais et doit donc être intégrée dans le calcul de la régularisation annuelle.
Dans la pratique, cela ne change pas beaucoup puisque dans tous les cas le locataire paiera les charges au réel, mais la question devient sensible en cas de sous-estimation de la provision pour frais.
Prenons l’exemple d’une propriété avec peu de charges courantes, par exemple 20€/mois. Si le propriétaire a fixé une provision à 20€/mois sans tenir compte du TEOM de 15€/mois qu’il pensait recharger séparément, le locataire pourra lui dire que sa provision a été sous-évaluée puisqu’il paiera à la fin 35€/mois. Il est préférable d’intégrer TEOM dans le calcul de la et demandez dès le début 35€/mois au locataire.
Récupération via un paquet de charges
Le forfait des charges est la solution à privilégier en cas de location meublée ou en cas de colocation en location vide.
Le principe est plus simple puisqu’il n’est pas nécessaire de régulariser à la fin de l’année en fonction des dépenses réelles. Cependant, il est important de définir un ensemble par ordre de grandeur par rapport aux dépenses réelles.
Nous vous recommandons donc d’ incorporer la TEOM dans votre calcul du plan d’honoraires .
Recouvrement sans provisions
Si vous avez très peu de charges à récupérer (en particulier dans une maison individuelle), vous pouvez opter pour une vraie récupération sans provisions. L’opération est alors très simple : à la fin de l’année, vous transmettez au locataire toutes les dépenses qui lui sont imputables, y compris le TEOM, et vous lui demandez de vous les payer en plus d’une durée de loyer.
Que faire en cas de départ du locataire au cours de l’année ?
Comme tous les frais recouvrables, nous vous recommandons de facturer TEOM au locataire proportionnellement à sa présence au cours de l’année civile .
La question ne se pose pas au sujet d’un ensemble de frais, mais dans le cas d’un Rebilling au réel (avec ou sans provision), calculer la part du TEOM en fonction du nombre de jours d’occupation sur l’année civile. La TEOM est donc de la responsabilité du bailleur pendant les périodes de vacances de logements.
